マンション査定のポイント：このページですべて完結、マンション売却のイロハを紹介

 

優良な不動産会社しか登録されていない

一回の登録で複数の会社に査定依頼できるのは嬉しいけど、怪しい会社とか悪徳不動産会社は登録されていないの？

という疑問もあるかもしれません。
 
その点に関しては、登録業者は常に厳選な管理がされ、
売主とのトラブルが多い不動産会社やお客様対応が悪い不動産会社は登録できないですし、排除も行っています。

• テレビCMで知名度の高い大手不動産会社
• 知名度は薄いけど、フットワークが軽く、高額売却を実現している会社
• 地域に密着した地元不動産会社

など、全国の優良な不動産会社と提携しているので安心です。

3月は新年度を前に、一番査定額が高く売りやすい時期です。

しかし、コロナウイルスでその雲行きが怪しくなってきました。

株価暴落もあり契約が流れたという話も聞きました。

オリンピック開催も流動的な今、

• 売却判断は早めに
• とりあえず査定は即効で

が、求められる局面です。

多めに査定を行い、高額売却実現は、今ならまだ、ギリギリ間に合うところでしょう。

マンション査定/実績のある査定サイト

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マンション売却、査定後から締結までの流れ

それでは、一括査定を行ってから、売却終結：締結までの流れを確認し、それに対して各々詳しく戦略を立てていきましょう。

• マンション査定
  一括マンション査定を行い、その中から数社に絞り、実際に不動産会社の営業マンとの打ち合わせ・訪問査定を行います

 

• 媒介契約
  訪問査定では、媒介契約を行う必要はありません。
  多くの不動産会社の担当と実際に話をして、お願いできる不動産会社をセレクトし媒介契約を行います。
  併せて、販売価格の決定、販売開始日・方法を煮つめていきます。
  ＊詳しくは以下で、契約方法・テクニックを紹介します

 

• マンション販売開始
  不動産業者専門サイト”レインズ”の登録、ネット広、新聞の折込チラシなど販促活動を行います。

 

• 内見の対応
  購入希望者からの室内の確認、内見に対応します。
  室内の状況確認、マンション共有部の紹介などを説明します。

 

• マンション売買契約
  購入の意思、売却の意思が一致し細かい調整後、売買契約を締結します。
  引渡し日・退去日の確認、着手金の授受となります。

 

• 引き渡し物件の確認
  物件状況等報告書や設備表に併せて現場確認を行います。

 

• マンションの引渡し
  物件（関係書類・鍵など）の引渡し、残代金の授受を持って引き渡しになります

簡単な流れは上記となり、
この中で、

• 一括査定の考え方・種類
• 不動産会社の選び方
• 販売価格の設定
• 売却中のメンタル

について紹介したいと思います。

引用：マンショントーク

マンション査定には2種類の査定があります

一括査定のメリットは、
今、売るつもりがなくても、相場だけを確認できるということです。

1社だけだと判断基準が少なく、情報が偏ってしまうかもしれません。

一括マンション査定サイトを活用すれば、容易に相場を確認できるわけですから、

• 今は売り時なのか？
• 相場は上昇中なのか？
• 近隣の売買状況はどうなのか？

簡単に知ることができます。

しかし、多くの人は、不動産会社の人が家に来て査定するのは、時間を取るし、家に入られるのは嫌だ！

と思うでしょう。

そんな人には、訪問査定ではなく、机上査定をおすすめします。

机上査定

机上査定とはその名の通り、現地や室内の確認をせず、

• マンションの立地
• 近隣の相場・実績
• 同じマンションでの実績・現状

などから査定結果を出すものです。

家に査定員が来ることもないですし、そもそも買取価格ではないですから、机上査定で十分といえます。

訪問査定

訪問査定も紹介すると、その名の通り、
不動産会社の査定員が自宅の中の状況を確認し、査定するものです。

本格的に売却を決め、具体的に話を進めるときに不動産会社に訪問査定してもらい、合わせて今後の相談・話を聞く機会でもあります。

販売価格：マンション査定で損をしないためには

マンションを売却するときは、購入するときと異なり、値段を自分で決めることができます。

ブックオフで本を売るとき、査定額がそのまま、買取価格になります。

しかし、マンション査定の査定結果は違います。

あくまでも、売れるであろう金額です。

ということで、いくらにするかは自由ですが、

• 設定価格
• 希望価格
• 販売価格

の価格設定を誤ると、いつまで経っても売れません。

特にマンションの場合は、
戸建てと異なり、毎月管理費と修繕積立金もかかりますので、購入希望者は販売価格だけではない毎月の出費も計算します。

要するに、販売価格を確認、地元・近隣の相場を確認を一括査定で行ったことが、ここで生きてくるのです。

販売価格を考える

マンション査定後の不動産会社の選び方

価格設定は、最終的には不動産会社の担当と決定し、販売活動に入っていくのですが、
では、不動産会社はどのように選べばいいのか？

• 大手不動産会社
• 中小の不動産会社
• 地元の不動産会社

この選択が、マンション売却に大きく関わってきます。

そこで、不動産会社の選び方、また、契約の種類を紹介します。

媒介契約

不動産会社に仲介をお願いするとき、

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

があります。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却の仲介をお願いするものです。

専任媒介契約

専任媒介契約は、不動産会社1社に売却の仲介をお願いするものです。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約とほぼ同じで、違う部分を１つ挙げると、親族など知り合いに売却する場合の個人間での売買ができず、不動産会社を通さなくてはいけないというものです。

基本的に一般媒介契約、専任媒介契約のどちらかというのが現状です。

媒介契約のメリット・デメリット

それでは、一般媒介契約、専任媒介契約、各々のメリット・デメリットを紹介しましょう。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリット

特に売りにくい物件、事故物件や築年数の古い物件は、購入希望者が限定されます。
専任媒介契約のメリットは、
不動産会社側から見えると専任媒介契約は、独占的に売主の窓口役になるわけですから、確実に売買が成立すれば仲介手数料がもらえます。
買主も自社で見つけることができれば、買主（3%）からも売主（3%）からも仲介手数料（6%）の報酬が得られるので、力を入れて動いてくれます。

専任媒介契約のデメリット

逆にデメリットは、
専任であることをいいことに、売主をカモにする場合があります。
その1つが囲い込みです。

囲い込み

買主からも仲介手数料を取るために、他社からのお客様の紹介を拒否します。
他社からの紹介で売買が成立した場合、売主からの仲介手数料だけしかもらうことができません。

そのため、内見の依頼があっても

• オーナーさんの日程調整が合わない
• オーナーさんが一旦売却をやめた
• 契約間近で銀行の審査中

など、意図的に他社からの購入希望者を排除するのが囲い込みという行為です。

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約のメリットは、多くの不動産会社に販売活動をお願いできるわけですから、幅広い広告活動が可能となります。
不動産会社も媒介契約を結ぶことで初めて、売主側から仲介手数料をもらう権利を得るわけですから、一般媒介契約であっても結びたいというのが本音です。

一般媒介契約のデメリット

デメリットは、不動産会社のモチベーションです。

不動産会社が増えればライバルが多くなります。
仲介手数料を獲得するために、競争意識が生まれます。
しかし、10社など多くなればなるほど、モチベーションが下がり、比重を掛けなくなります。

媒介契約の考え方

一般媒介契約、専任媒介契約のメリット・デメリットを紹介しましたが、実はこのメリット・デメリット、立場によってかなり変わってきます。

基本的には一般媒介契約をおすすめします。

専任媒介契約は、上記で少し触れたとおり、売りにくい物件以外は、必要ないと考えます。

不動産会社の回し者のようなサイトを見ると、
一般媒介契約をディするように、
広告をしてくれない、後回しになる、本気でやってくれない　などのネガティブなコメントが並んでいますが、

それは、不動産会社が専任媒介契約で契約してほしいという本音を表現しているからです。

ただ、一般媒介契約でも、状況によってその契約を考える必要があります。

マンション査定後、売却中のメンタルについて

媒介契約を行った後は、あとは、内見の対応が、基本的な売主の対応です。

そこで、売却中の心がけること、売れないときのメンタルについて紹介します。

内見の対応

空き室の場合は、売主は当日の対応する必要はありませんが、入居中での売却となればそのために準備は必要です。

入居中の場合、室内を

• どこまで広く見せるか？
• きれいに見せるか？
• 明るく見せるか？

がポイントとなります。

• 広く見せるための配置
• きれいに見せるための掃除
• 明るく見せる演出

を簡単に説明しましょう。

広く見せる配置

広く見せるために、少なくとも断捨離（ダンシャリ）をしましょう。

いらない物を捨て、少しでも部屋の荷物を少なくする。

またリビングに関しては、背の高いものを少なくし、奥行きを見せるレイアウトがオススメです。

きれいに見せるための掃除

• 汚い部屋
• 綺麗な部屋

どちらに住みたいですか？

内見に来る購入希望者は、このマンションを購入した先のイメージを抱きます。

その際、汚い部屋だと、明るいイメージは沸きません。

買主のイメージにそぐわなければ意味がないのでリフォームまでする必要はありません。

買う側も中古マンションなので新築をイメージはしていません。
しかし、清潔感のある部屋に見せることは大切です。

特に、リビング・水回りは、女性が気にするところですので入念にしましょう。

また、内見時当日ですが、いくら入居中だからといって、生活観丸出しではいけません。

隠せるものは隠す。
たとえば、

• テーブルの上のもの
• キッチンの鍋やフライパン
• カレンダーやスケジュール表

など、ケアできるものは極限、隠しましょう。

明るく見せる演出

実は、この明るく見せる演出ができていない人が少なくありません。

蛍光灯を換える、小手先のテクニックもいいかもしれません。

しかし、もっと有効なことが2つあります。

１つ目は配置。
窓際にタンスや収納はないでしょうか？
せっかく陽があたる場所なのに収納があるのはマイナスです。
また、日が当たる場所だからここ、開放したスペースを演出したいものです。

2つ目は、これがテクニックとしての紹介ですが、
内見日の日程調整です。

室内を明るく見せるポイントは、
晴れの日の、太陽が高い時間、シンプルにこれです。

日程に関してはその日が、晴れるか？雨なのか？読めないことはありますが、少なくとも時間だけは、13時なのに設定するだけで、明るい部屋を演出できます。

不動産会社の営業マンは、そのあたりケアしてくれませんので・・。

売れないときのメンタル

マンション売却を始めるとどうしても、

• 内見の予約が入らない
• なかなか決まらない
• 不動産屋さんがしっかりやっているか不安

若干ナーバスになります。

売却目的にもよりますが、期限が決まっている場合、やっぱり焦るでしょう。

ただ、悩んでいても何もはじまりません。

そこで次のことをしましょう。
売れない理由はあるのか？を確認です。

スーモなどのポータルサイトで、

同じ地域、同じ価格帯の物件を確認してみください。

あなたのマンション比較するのです。

• 築年数
• 間取り
• 価格

確認してください。

あなたのマンションが著しく高くないか？
間取りの広いマンション、築年数が新しい物件が安い価格であれば、あなたのマンションは優位性は落ちます。

ただ、ここまでは個人で確認です。

次に、不動産会社の営業に確認してもらいます。

そのライバルとなる物件が、販売からどれくらいの期間経過しているのか？

もし、全ての物件が長い期間売れていないのであれば、急いで売りたい属性の物件でない可能性があります。

要するに、
急ぎで売りたいと思っている属性の物件でないということです。

これが確認できると焦りは落ち着きに変わり、価格変更を明確に選択できるでしょう。

逆に、期間が短ければ、相場としての適正価格、早急に売るための価格設定も見えてくるでしょう。

ここでは、ただ闇雲に価格を下げたりというだけでは、メンタルは維持できません。

売却でのメンタルは、自信を持って選択をし続けることです。